中弘大厦烂尾三年重生
时间:2020-09-25
来源:华夏时报

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

烂尾3年的中弘大厦在2020年春天迎来了新生命,东银发展以33.12亿元成交价接手了该项目。作为中弘股份的核心资产,中弘大厦头顶光环进入市场视野,但随着中弘股份的退市,中弘大厦的建造一度停摆,成为了北京CBD区域的“烂尾楼”。尽管拍卖落锤完成,但中弘大厦本身仍存在不少问题。业内专家认为,其可以称之为优质资产,但在后续的建造、运营中仍有不少困难等待着东银发展解决。

《华夏时报》记者了解到,接手方是中弘大厦的最大债主,债务金额达到了33.64亿元。因此,此次交易可以解释为,最大债主以与债务金额相差无几的成交价拍下了中弘大厦。

针对项目目前的情况,《华夏时报》记者按照官网披露的方式联系了东方资本,但截至发稿,未在电话中取得人工回复。随后,《华夏时报》记者按照网上的公开资料显示的联系方式致电了中弘大厦的租赁中心。中弘大厦租赁中心的工作人员对《华夏时报》记者表示,目前,中弘大厦仍处于建造阶段,尚没有企业入驻,建造时间需要两年。户型设计有200平米左右的小户型和1700平米的较大户型。

东银发展接手

4月8日,中弘大厦在阿里司法拍卖平台进行拍卖。《华夏时报》记者了解到,中弘大厦的起拍价为22.62亿元,在经过了15轮的竞价之后,北京植晟云厦物业管理公司(以下简称为“植晟云厦”)豪掷33.12亿元接手。

据悉,中弘大厦的评估价为32.32亿元,略低于成交价。中弘大厦位于北京CBD区域,是该区域的地标建筑,但已经烂尾3年。拍卖公告上,中弘大厦有另外一个名字:北京市朝阳区慈云寺危改小区二期。

《华夏时报》记者在拍卖公告上看到,本次进行拍卖的标的是该项目的部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权(商业、办公、地下车库、地下仓储用途)。目前,中弘大厦为在建工程,尚未竣工。据悉,该在建工程已预售的53套房地产不在本次评估及拍卖范围中,竞买人需要完成包括该53套预售房产在内的整体在建工程的全部续建工作。

从竞买记录中可以发现,植晟云厦的竞买号为“M1691”,其在第一轮竞价中出价22.62亿元。此后,植晟云厦再出价7次,并在最后一轮中以33.12亿元的价格竞得中弘大厦。天眼查显示,植晟云厦是东富嘉吉投资管理中心的全资子公司。

而东富嘉吉的母公司则为东富(天津)股权投资基金管理有限公司,其大股东为东银实业(深圳)有限公司。天眼查显示,东银发展(控股)有限公司持有东银实业75%的股权。因此,植晟大厦的实际控制公司为东银发展。

中弘退市 大厦烂尾

尽管位于北京CBD,但是中弘大厦有3年的时间都处于“烂尾”状态。标的物情况调查表显示,中弘大厦的标的物所有人为北京中弘地产有限公司。天眼查显示,中弘地产的实际控制人为王永红。

中弘大厦曾是中弘股份的核心资产,该项目在4年前被推向市场,一时风光无限。但最终,这个地标级项目因为王永红商业帝国的倒塌成为了烂尾楼。资料显示,2018年8月15日,还在A股交易的中弘股份首次跌破1元面值,并在同年的10月18日触发了面值退市标准,

2018年11月8日,深交所决定中弘股份的股票终止上市,中弘股份成为了“面值退市股”。据悉,中弘股份的主营业务为商业地产、旅游地产开发及运营。其通过借壳的方式上市,但仅有2年业绩亮眼。

在2016年度、2017年度、208年前三季度,中弘股份的归母净利润大幅下滑,一度呈现亏损逾18亿元的状态。另外,中弘股份热衷于高比例送转,不断扩充总股本,并为日后面值退市埋下风险。

此外, 中弘股份在2017年末爆发了债务危机,其下属子公司出现了债务利息违约,评级机构下调主体评级,公司信誉值受损。中弘股份的实际控制人王永红曾试图解决彼时的债务危机,向包括加多宝在内的多个公司寻求合作,但均被拒之门外。

2019年12月份,中弘股份发布相关公告,王永红被证监局采取终身证券市场禁入措施。中弘股份也曾是房地产市场上的耀眼一员,但在退市之后,却留下了中弘大厦这一烂尾项目。

被大债主接手,中弘大厦命运将会如何?

拍卖落锤之后,业内对此次交易发出了追问。中弘大厦的最终接手者东银发展是中国东方资产管理股份有限公司在香港设立的子公司。东方资产管理公司的主要业务是处置不良资产,并在成立之后累计管理处置了各类不良资产超过万亿元。

但值得注意的是,此次拍卖的债权人及申请执行人是东富嘉吉,即是直接买家植晟云厦的母公司。既是债主,又是买家,业内认为这场拍卖已经是颇有迷雾,尽管,中弘大厦看似迎来了新生命,但背后仍有不少需要解决的难题。

《华夏时报》记者了解到,东富嘉吉是中弘大厦的最大债主,债务金额达到了33.64亿元。因此,此次交易可以解释为,最大债主东富嘉吉以与债务金额相差无几的成交价拍下了中弘大厦。市场评论认为,此次中弘大厦拍卖成交是大债主展开的自救行动。此外,善于处理不良资产的东方资产也会顺理成章介入中弘大厦后续的相关事宜。同时,拍下中弘大厦之后,在后续债务偿还方面,东富嘉吉作为债权人更具优势。

合硕机构首席分析师郭毅认为,东银发展在接手中弘大厦之后,一并接手了其存在的问题,包括债权债务、项目打造、项目运营等。上述提到,中弘大厦已经预售了53套房产。但郭毅向《华夏时报》记者表示,拍卖公告和媒体报道是53套房产预售,但实际上是只有42套房产走完了相关的网签手续。剩下的11套房产,接手公司该如何和业主进行协调同样是一大问题。

“之前42套已签约的业主购买的不是整层产品,中弘大厦是将一层切分成8户预售给业主。那么后续中弘大厦进入运营后,到底是散租还是一体化的整租也是需要沟通解决的。否则,业主独自出租,会使得租金水平不可控,也会影响项目的增值。”郭毅对《华夏时报》记者说。

某业内人士对《华夏时报》记者说,目前,中弘大厦还处于在建造阶段,其至少需要两年的时间才能够投入运营。而在这段期间内,东银发展也需要投入相关成本,并寻找其他公司解决建造期内的技术层面上的问题。

郭毅向《华夏时报》记者表示,开发商和资产管理公司对于项目的考量是不同的。开发商希望可以实现高销售速度和高溢价,但是资产管理公司更看重项目后续的升值空间和收益。“中弘大厦对于开发商来说,利润相对有限,短平快的去化是存在难度的。但是对于资产管理公司来说,中弘大厦是CBD的写字楼,其实是一个优质资产。”郭毅说。

另外,郭毅表示,从目前来看,CBD整体的租金水平是10-15元,好的物业能达到更高的租金水平。那么可租面积对标拍卖价,中弘大厦的投资回报率能达到4%-5% 。通过后续的运营,其还能实现更高的投资回报率。

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