办公楼净吸纳量超预期增长

　　多个报告显示，2020年第四季度的上海写字楼市场逐渐走出新冠疫情的影响，需求持续释放，净吸纳量超预期增长。

　　高力国际数据显示，2020年上半年，上海写字楼市场受疫情冲击明显。然而，2020年下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，和2019年同期相比上涨46%，和半年环比增长168%。高力国际指出，上海写字楼市场四季度的净吸纳量创下2018年第四季度以来的最高值。

　　仲量联行的报告显示，2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，环比增长32%。

　　全年来看，世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，上海写字楼市场全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

　　受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，此外前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。

　　高力国际的数据显示，各行业吸纳量占比中，金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业6%，在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

　　其中，高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出：“内资的扩张是我们没有想到的。”根据高力国际的报告，从需求端来看，以企业性质区分，内资企业占比56%，仍为需求主力。

　　吴群指出，从去年的情况来看，外资企业基本是“平移”，即以原本的规模搬迁，甚至个别企业因为工作模式的调整还会有轻微的减少办公租赁面积，而内资企业则是扩大规模。

　　受益于疫情或受政策扶持行业有望推动租赁复苏

　　持续的新增供应带来了租金下行趋势的延续。

　　高力国际的数据显示，2020年上海写字楼市场平均租金为人民币7.64元每平方米每天，同比有所下降。不过根据CBRE的数据，随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌幅仅录得0.3%。

　　分区域来看，根据仲量联行的报告，2020年第四季度中央商务区租金环比下降1.3%；非中央商务区整体租金环比下降0.9%。然而，包括前滩在内的部分板块租赁势头强劲，自2020年下半年开始，已经实现租金增长。

　　不过，多家商业地产机构的报告均认为，疫情和供应影响或将使租金在短期承压。

　　黄臻指出：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

　　CBRE预测数据显示，2021年全年上海优质写字楼市场新增供应、净吸纳量将继续上涨，租金或继续下跌。其中新增供应约110万平方米，租金或下降4%至3%。

　　零售物业市场方面，核心区域的空置率已经开始下降，租金也开始上涨。

　　CBRE的报告显示，伴随着下半年消费氛围持续回暖带动品牌租赁活动逐渐活跃，零售物业市场净吸纳量在第三季度由负转正并在第四季度持续攀升，到2020年年末空置率回落至疫情前水平。

　　仲量联行的报告显示，随着国内消费持续恢复，四季度市区零售物业净吸纳量上升至13.9万平方米。高力国际的报告则显示，得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖，以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张，2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米，空置率半年环比下降1.0%。

　　租金方面，高力国际的数据显示，2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

　　从单季来看，仲量联行指出，由于新开业项目预租及现有项目租户调整进展较为顺利，核心区空置率略有下降。同时，由于多个项目对餐饮及儿童教育类租户的升级，非核心区空置率亦有微降。